החזר חודשי מומלץ למשכנתא – המדריך המלא

אחד ההיבטים החשובים ביותר שיש לקחת בחשבון בטרם רכישת נכס למגורים או להשקעה, הוא התשלום החודשי של המשכנתא. לא רק שההחזר החודשי של המשכנתא הינו פרמטר מהותי בתקציב שלך אלא שהוא גם משפיע על היציבות הפיננסית שלך לטווח ארוך. התייעצות עם יועץ משכנתא מומלץ וביצוע תכנון מקיף של העסקה, הן בפרמטר של כדאיות ביצוע העסקה ותכנון פיננסי מקיף הינו בגדר חובהכיצד לחשב ולבחור תשלום חודשי מומלץ למשכנתא חיונית לקבלת החלטות מושכלות ולהבטחת חווית בעלות נוחה.

ביצוע תכנון פיננסי מקיף 

לפני שנצלול לפרטי התשלום של המשכנתא, חשוב להעריך את מצבך הכלכלי. יש צורך להבין מהן ההכנסות הכוללות שלך בהווה, אך גם בעתיד, מהן ההוצאות הקבועות והמשתנות שלך, מהו החוב הקיים וכמובן, מה גובה הנכסים הפרטיים והסחירים שלך בשוק ההון. רק לאחר ביצוע תכנון פיננסי נוכל לדעת מה אפשר לרכוש. אנו בבסט קרדיט משכנתאות מבצעים ניתוח פיננסי מקיף לכל לקוח כבר בשלב הראשוני, ורק לאחר מכן, עם הנתונים שניתחנו, אנחנו מתקדמים לתכנון ההחזר החודשי של המשכנתא על הנכס שאפשר לרכוש. 

ניתוח גובה המשכנתא המתאימה שאפשר לקבל

הבנקים נתונים לרגולציה קפדנית של בנק ישראל והם מחוייבים לחשב בכל משכנתא ללקוח פרטי את ההכנסה הפנויה שלך. 

כלל האצבע הוא שרצוי לקחת משכנתא עבור נכס למגורים של עד 30% מההכנסה הפנויה של משק בית.

חישוב ההכנסה הפנויה נטו

הכנסות מעבודה/משכורות חודשיות נטו
החזר חודשי של הלוואות מעל 18 חודשים לפדיון/משכנתאות קיימות 
הכנסה פנויה נטו =

דוגמא לחישוב הכנסה פנויה למשכנתא

הכנסות מעבודה/משכורות חודשיות נטו 25,000
החזר חודשי של הלוואות מעל 18 חודשים לפדיון/משכנתאות קיימות  5,000
הכנסה פנויה נטו 20,000 =

מהטבלה לעיל, ניתן לראות שההכנסה הפנויה נטו הינה 20,000

אם נחשב 30% מהסכום, נקבל שההחזר החודשי המומלץ למשכנתא יעמוד על בערך 6,000 ש״ח.

ההיגיון הוא שיש הוצאות נוספות כמו גני ילדים, דלק, הפרשה לתכניות פנסיוניות, ארנונה, אוכל, ביטוחים ועוד ועוד…

מה גובה המשכנתא שאוכל לקבל ביחס להכנסה פנויה נטו שלי?

לפי הריביות במשק היום, כלל האצבע הוא שעל כל 100,000 ש״ח של משכנתא, התשלום החודשי יהיה באיזור ה 520 ש״ח למשכנתא גרועה (ל 30 שנים), באיזור ה 560 ש״ח למשכנתא בינונית (ל 25 שנים) ובאיזור ה 630 שקלים ומעלה למשכנתא מצויינת עם תקופת החזר של 20 שנים ומטה.

אז כמה משכנתא אוכל לקבל בפועל?

הנה טבלה שתעשה לך קצת סדר, לפי תשלום משכנתא חודשי של 30% מההכנסה הפנויה נטו של 20,000 ש״ח, קרי עם החזר חודשי של 6,000 ש״ח בחודש

גובה משכנתא ל 30 שנים 1,150,000
גובה משכנתא ל 25 שנים 1,070,000
גובה משכנתא ל 20 שנים 950,000

מה משפיע על התשלום החודשי של המשכנתא?
כאמור, ישנם מספר גורמים שמשפיעים על התשלום החודשי המומלץ על המשכנתא. 

הגורם הראשון הינו תקופת ההלוואה, שקובעת את מספר השנים שבהן ישולמו תשלומי משכנתא. ככל שמספר שנות ההלוואה הינו קצר יותר, כך התשלום החודשי של המשכנתא יהיה גבוה יותר, וסך הריביות שתשלם לבנק יהיה נמוך יותר.

לעומת זאת, ככל שהתשלום החודשי למשכנתא יהיה נמוך יותר, ויפרס לתקופה ארוכה יותר – סך הריביות שישלומו לבנק על ההלוואה תהיה גדולה יותר.

הגורם השני הוא הריבית. שיעורי ריבית נמוכים יותר מביאים לתשלומים חודשיים נמוכים יותר, בעוד ששיעורי ריבית גבוהים יותר מגדילים את סכום התשלום החודשי. 

בחירה נבונה של מספר מסלולי משכנתא שסכום כלל המסלול נותן את ההחזר החודשי הרצוי

בגדול, קיימים שני סוגי מסלולים פופולריים למשכנתא עם הצמדות שונות.

מסלול ריבית משתנה על בסיס פריים: מסלול הפריים למשכנתא, שהיה המועדף ביותר בקרב לוקחי המשכנתאות בין השנים 2009 ל 2022, הינו בימים אלו (2023) היקר ביותר, ועומד על מעל 6%. להלן לינק לכתבה שכתבתי אודות נהירת הציבור לפרופורציה גבוהה במסלול הפריים

יתרונות מסלול פריים: אין קנסות פרעון בוודאות מוחלטת, ישנה עמלה תפעולית של 60 ש״ח בלבד.

חסרונות מסלול פריים: מסלול הפריים למעשה צמוד לריבית בנק ישראל, כל שהוא למעשה עשוי להשתנות מדי חודש, לפי הכרזת הריבית.

במסלול הפריים בעת עליה או ירידת ריבית, ההחזרים החודשיים יושפעו הכי הרבה – יש להבין זאת ולתכנן בהתאם את תמהיל המשכנתא.

מסלול ריבית משתנה כל שנתיים/חמש שנים: 

יתרונות המסלולים המשתנים (צמודים ולא צמודים למדד המחירים): החשיפה לקנסות פרעון מוקדם נמוכה מאוד בהשוואה למסלולים הקבועים.

חסרונות המסלולים המשתנים (צמודים ולא צמודים למדד המחירים): מדי שנתיים/חמש שנים הריבית במסלולים המשתנים תשתנה לפי הריביות במשק.

מסלול ריבית קבועה: מסלולי הריבית הקבועה למשכנתא מתחלק ל 2.

  1. מסלול ריבית קבועה לא צמודה למדד המחירים לצרכן (קל״צ)
  2. מסלול ריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן (ק״צ)

למעשה בשני המסלולים הריבית הינה קבועה לכל אורך חיי המסלול ואינה יכולה להשתנות.

יתרונות המסלולים הקבועים: המסלולים יציבים מאוד וההחזר החודשי בהם לא משתנה.

חסרונות המסלולים הקבועים: במסלול הק״צ, ההחזר החודשי עולה עם הזמן מכיוון שהמסלול צמוד למדד המחירים לצרכן.

לנוחיותכם, מצ״ב לינק למחשבון משכנתא חינם בו תוכלו להריץ סימולציות ראשוניות עם מסלולי המשכנתא וההחזר החודשי.

תכנון עתידי של התשלום החודשי למשכנתא

בעת בניית תמהיל משכנתא שתואם את ההחלטה מהו ההחזר החודשי המומלץ למשכנתא, יש צורך להתחשב בהכנסות העתידיות, קבלת ירושות, בונוסים וכו׳ על מנת שיהיה אפשר בקלות לפרוע/להגדיל/להקטין החזר חודשי, בהתאם לתכנית.

אם המצב הנוכחי הוא כזה שיש לכם משכנתא קיימת, וההחזרים החודשיים גבוהים ממה שאתם יכולים לשלם, אני ממליץ ליצור איתי קשר על מנת לבחון אפשרות למחזור משכנתא קיימת ו/או איחוד הלוואות קיימות.

לסיכום

בחירת החזר חודשי מומלץ למשכנתא הכרחי על מנת להבטיח יציבות פיננסים ועמידה ביעדי הצמיחה הפיננסיים.

הנכם מוזמנים ליצור איתי קשר על מנת לתכנן ולבנות בעבורכם תמהיל משכנתא מנצח עם החזר חודשי מתאים למשכנתא, וכמובן על מנת שתקבלו את הריביות הטובות ביותר שניתן לקבל. אנו בחברת בסט קרדיט בעלי ניסיון רב וקשרים חזקים מאוד בכל הבנקים בארץ. 

כאן לרשותכם, בן-עמי יעקב

דילוג לתוכן