מסלול מ״צ למשכנתא – היתרונות והחסרונות 

מסלול מ״צ למשכנתא – היתרונות והחסרונות 

בתור יועץ משכנתאות מקצוען, אחד התפקידים המרכזיים שלי הינו לסייע ללקוחותיי לנווט בהצלחה את הדרך אל המשכנתא האופטימלית בעבורם – כזאת שתשמור על לקוחותיי בכל עת.
אפשרות אחת שלעיתים דורשת שיקול זהיר היא הוספת מסלול משכנתא בריבית משתנה למשכנתא.
במאמר זה, נבחן את היתרונות והחסרונות של מסלול המ״צ, כדי לסייע למי שעתיד לקחת משכנתא בקרוב, לקבל החלטה מושכלת.

ראשית בואו נבין מזה מסלול מ״צ?
מסלול בריבית מ״צ = ריבית משתנה צמודה למדד המחירים לצרכן.

משתנה? כל כמה זמן?
אז ככה, הריבית במסלול המ״צ קבועה לתקופה ידועה מראש. בדרך כלל העדכון קורה כל שנתיים, שלוש שנים, חמש שנים או כל 7 שנים. תלוי בבנק.

היתרונות של מסלול המ״צ:

ראשית, הריבית במסלול המ״צ נמוכה מאוד, זה מצויין עבור לווים בעלי יכולת החזר נמוכה יחסית, זה טוב גם עבור לווים שרוכשים נכס עם כוונה למכור את הנכס או למחזר את המשכנתא בשנים הבאות.
שנית, החשיפה לקנס פרעון מוגבלת מאוד ביחס למסלולי הקל״צ (קבועה לא צמודה) וה ק״צ(קבועה צמודה), זה יכול להיות יתרון גדול במיוחד עבור לווים שמתכננים למכור או למחזר תוך מספר שנים, כהריביות יהיו נמוכות יותר.

ירידת ריבית פוטנציאלית:
למרות שתמיד קיימת אפשרות לעלייה נוספת בריביות, נכון לכתיבת הכתבה הזאת (יולי 2023) נראה שהריביות הגיעו לשיא, צפויות להשאר ברמה גבוהה זמן מה, ולאחר מכן, כשתבלם האינפלציה באופן מוחלט – הריביות צפויות לרדת! וכך גם מדד המחירים. ולכן, לקחת חלק מהמשכנתא במ״צ יכול להיות רעיון חכם במיוחד בתקופה הנוכחית – ניתן לייצר חיסכון משמעותי לאורך חיי המשכנתא ולבנות את התמהיל המשכנתא נכון יותר עבור מחזור עתידי.

החסרונות במסלול המ״צ:

ראשית, בניגוד למסלול המל״צ (משתנה צמודה למדד המחירים לצרכן), במ״צ הקרן חשופה למדד המחירים לצרכן – משמעותי מאוד, במיוחד בתקופה הנוכחית עם אינפלציה גבוהה. נניח ויש לכם משכנתא של 500,000 ש״ח במסלול מ״צ ומדד המחירים לצרכן עלה ב 10% – אתם פתאום תגלו שקרן המסלול זינקה ל 550,000 ש״ח – יותר ממה שקיבלתם!
זאת ועוד, אתם חשופים לתנודיות עתידית בגובה הריבית: חיסרון נוסף במסלול המ״צ הוא חוסר הוודאות סביב שיעורי הריבית העתידיים.
במסלול מ״צ לפני פרעון צריך לבדוק את טבלת הריבית ממוצעת למשכנתא, מכיוון יש חשיפה לעמלת פרעון מוקדם – אך נמוכה מכיוון שהחשיפה לקנס כאמור הינה רק עד תחנת היציאה הקרובה.

לאחר שתקופת הריבית הקבועה הראשונית מסתיימת, הריבית מתעדכנת כאמור, כל שנתיים, שלוש שנים, חמש שנים או 7 שנים – תלוי במסלול שלקחתם בבנק ספציפי.
ולכן, אם הריבית העתידית תהיה גבוהה יותר, בעת העדכון הבא – יכול להיות שהריבית במסלול הזה תעלה.
המשמעות היא שלווים עשויים להתמודד עם תשלומים חודשיים גבוהים יותר אם הריבית תעלה.

ודאות לא מלאה לגבי הריבית העתידית וגובה האינפלציה העתידית: חוסר היכולת לנבא את גובה הריבית בעתיד עלול ליצור לחץ פיננסי עבור לווים בעלי תקציב מוגבל. עלייה פתאומית בתשלומים החודשיים עלולה לשבש את מאזן ההכנסה הפנויה של משק בית, ולכן, חיוני להעריך בקפידה את יכולתם להתמודד עם התאמות תעריפים פוטנציאליות.

לסיכום:

חשוב לזכור לא לשלב מ״צ בפרופורציה גבוהה מתוך תמהיל המשכנתא המלא, תמהיל המשכנתא צריך להיות בנוי בצורה כזאת שתשרת את האסטרטגיה שלכם. בתקופה בה הריביות גבוהות ויש אינפלציה גבוהה, לא כלכך מומלץ לשלב מסלולים צמודים למדד עקב חשיפה לעלית הקרן ועליה בהחזרים החודשיים בעקבות זאת.
חשוב לזכור, משכנתא זה מוצר שצריך לנהל לאורך חיי ההלוואה. זה לא מוצר שלוקחים פעם אחת ושוכחים ל 30 שנים.

בתור יועץ משכנתאות מקצוען, תפקידי לשקף ללוקחות את היתרונות והחסרונות הגלומות במסלול הזה ולשלב אותו בפרופורציה נכונה, על מנת להטיב ולשמור על הלקוח.
אני חוזר ומדגיש – אין כמו ייעוץ ותכנון מושכל ומותאם אישית לכל לווה.
אשמח ללוות גם אותך בתהליך לקיחת המשכנתא שלך, מבטיח שתצא נשכר מכך.
בן-עמי יעקב

 

דילוג לתוכן