מסלול קל״צ למשכנתא – הטוב הרע והמוקש

בתור יועץ משכנתאות מקצוען, אחד התפקידים המרכזיים שלי הינו לסייע ללקוחותיי לנווט בהצלחה את הדרך אל המשכנתא האופטימלית בעבורם – כזאת שתשמור על לקוחותיי בכל עת.
אפשרות אחת שלעיתים דורשת שיקול זהיר היא הוספת מסלול משכנתא בריבית משתנה למשכנתא.
במאמר זה, נבחן את היתרונות והחסרונות של מסלול הפריים, כדי לסייע למי שעתיד לקחת משכנתא בקרוב, לקבל החלטה מושכלת.

ראשית בואו נבין מזה קל״צ?

מסלול בריבית קל״צ = ריבית קבועה שאיננה צמודה למדד המחירים לצרכן. כלומר, הריבית במסלול לא משתנה לעולם ונשארת קבועה לחלוטין לכל אורך הדרך. כמו כן, במסלול הקל״צ אין חשיפה למדד המחירים לצרכן בכלל.

היתרונות במסלול הקל״צ:

ראשית, מדובר במסלול המשכנתא הכי יציב שקיים.
למעשה, המסלול כל כך יציב שניתן להגיד בוודאות שההחזר החודשי במסלול הזה ישאר זהה לחלוטין לכל אורך חיי המשכנתא.
זהו המסלול היציב ביותר שניתן לקחת וחשוב מאוד לשלב אותו בחוכמה בתמהיל המשכנתא הכולל בעת לקיחת משכנתא חדשה או בעת מחזור משכנתא קיימת.
בנוסף, מסלול הקל״צ לא צמוד למדד המחירים לצרכן, כך שהוא מוגן מעליית קרן ומעליה בהחזר החודשי.
חשוב להבין, אמנם מסלול הקל״מ יחסית יקר, אבל הוא בסופו של יום יוצא זול ומשתלם עקב הריבית הקבועה ובעקבות זאת שהוא לא חשוף למדד.
מי שלא מתכנן לבצע שינויים במשכנתא בעתיד או למכור את הנכס למשך שנים ארוכות קדימה – מסלול הקל״צ הוא נכון בדרך כלל.

החסרונות במסלול קל״צ:

החסרון הגדול ביותר במסלול הקל״צ בעת הנוכחית, אוגוסט 2023 היא חשיפה עתידית לקנסות פרעון מוקדם.
בעתיד, הריביות צפויות לרדת וניתן יהיה למחזר את המשכנתאות הקיימות לריביות נמוכות יותר.
מכיוון שישנה חשיפה גבוהה לקנסות היוון בקל״צ, כשהריביות הממוצעות ירדו, ותרצו לפרוע את המסלול הזה, אם הריבית הממוצעת תהיה נמוכה יותר מהריבית הנקובה במשכנתא שלכם, תצטרכו לשלם לבנק קנס שיכול להסתכם בעשרות אלפי שקלים ולפעמים אף בקנס שגבוה ממאה אלף שקלים! 
ולכן, במסלול הקל״צ ישנה חשיבות עליונה לריבית ממוצעת למשכנתא.
היום כשהריביות ברמה גבוהה מאוד היסטורית, יש לשלבל את המסלול הזה בחוכמה, לפי האסטרטגיה והתכנון העתידי.
אם אתם יודעים שאתם מתכוונים לשנות את ההחזר החודשי במשכנתא בשנים הקרובות, לשפר דיור או למכור את הנכס שאתם רוכשים – יש לקחת זאת בחשבון בתמהיל המשכנתא ולא להחשף לקל״צ ברמה גבוהה.
חסרון נוסף במסלול הקל״צ – הריבית במסלול הזה יחסית גבוהה, והיא בדרך כלל מגלמת בתוכה את האינפלציה הצפויה, כך שמסלול הקל״צ יחסית יקר.

לסיכום:

חשוב להשתמש במסלול הקל״צ בעת בניית תמהיל משכנתא בתבונה.
יש לבצע ניתוח של הפרופיל הפיננסי של כל לקוח לגופו, וכן לקחת בחשבון את התכניות העתידיות של הלקוח לגבי הנכס הנרכש, תקבולים עתידיים ורמת סיכון שמתאימה ללקוח.
חשוב לזכור, משכנתא זה מוצר שצריך לנהל לאורך חיי ההלוואה. זה לא מוצר שלוקחים פעם אחת ושוכחים ל 30 שנים.

בתור יועץ משכנתאות מקצוען, תפקידי לשקף את היתרונות והחסרונות הגלומות במסלול הזה ולשלב אותו בפרופורציה נכונה, על מנת להטיב ולשמור על הלקוח.
אני חוזר ומדגיש – אין כמו ייעוץ ותכנון מושכל ומותאם אישית לכל לווה.
אשמח ללוות גם אותך בתהליך לקיחת המשכנתא שלך, מבטיח שתצא נשכר מכך.
בן-עמי יעקב

דילוג לתוכן