מסלול ק״צ למשכנתא – הטוב הרע והמוקש

בתור יועץ משכנתאות מקצוען, אחד התפקידים המרכזיים שלי הינו לסייע ללקוחותיי לנווט בהצלחה את הדרך אל המשכנתא האופטימלית בעבורם – כזאת שתשמור על לקוחותיי בכל עת.
אפשרות אחת שלעיתים דורשת שיקול זהיר היא הוספת מסלול משכנתא בריבית משתנה למשכנתא.
במאמר זה, נבחן את היתרונות והחסרונות של מסלול הפריים, כדי לסייע למי שעתיד לקחת משכנתא בקרוב, לקבל החלטה מושכלת.

ראשית בואו נבין מזה ק״צ?

מסלול בריבית ק״צ = ריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן. כלומר, הריבית במסלול לא משתנה לעולם ונשארת קבועה לחלוטין לכל אורך הדרך. כמו כן, במסלול הק״צ ישנה חשיפה למדד המחירים לצרכן בכלל.

היתרונות במסלול הק״צ:

ראשית, מדובר במסלול המשכנתא יחסית יציב מכיוון שהריבית קבועה לכל תקופת ההלוואה.
זהו אחד המסלולים היציבים ביותר שניתן לקחת וחשוב מאוד לשלב אותו בחוכמה בתמהיל המשכנתא הכולל בעת לקיחת משכנתא חדשה או בעת מחזור משכנתא קיימת.
למעשה מסלול הק״צ הוא זהה לקל״צ אך עם חשיפה למדד, הריבית הפנימית במסלול הק״צ נמוכה משמעותית מהקל״צ כי אין שם את תמחור הציפיות לאינפלציה כמו בקל״צ או כמו במל״צ.
במקרים מסויימים, בעת בניית תמהיל משכנתא מנצח, ניתן להחשף במינון נכון לק״צ ולקצר את תקופת ההלוואה ובכך לייצר חיתוך אגריסי יותר של הקרן לעומת הקל״צ עם החזר חודשי זהה.

החסרונות במסלול קל״צ:

החסרון הגדול ביותר במסלול הק״צ בעת הנוכחית, אוגוסט 2023 היא חשיפה עתידית לקנסות פרעון מוקדם.
בעתיד, הריביות צפויות לרדת וניתן יהיה למחזר את המשכנתאות הקיימות לריביות נמוכות יותר.
מכיוון שישנה חשיפה לקנסות היוון בק״צ, כשהריביות הממוצעות ירדו, ותרצו לפרוע את המסלול הזה, אם הריבית הממוצעת תהיה נמוכה יותר מהריבית הנקובה במשכנתא שלכם, תצטרכו לשלם לבנק קנס שיכול להסתכם בעשרות אלפי שקלים!
ולכן, במסלול הק״צ ישנה חשיבות עליונה לריבית ממוצעת למשכנתא.
היום כשהריביות ברמה גבוהה מאוד היסטורית, יש לשלב את המסלול הזה בחוכמה, לפי האסטרטגיה והתכנון העתידי.
אם אתם יודעים שאתם מתכוונים לשנות את ההחזר החודשי במשכנתא בשנים הקרובות, לשפר דיור או למכור את הנכס שאתם רוכשים – יש לקחת זאת בחשבון בתמהיל המשכנתא ולא להחשף לק״צ ברמה גבוהה.
חסרון נוסף במסלול הק״צ – בגלל החשיפה למדד המחירים לצרכן, ההחזר החודשי יעלה מעט ככל שהתקופה תעבור והחיתוך של הקרן לא יהיה אפקטיבי כי יתרת הקרן תעלה ככל שמדד המחירים לצרכן יעלה, אל מול החיתוך החודשי של הקרן לפי לוח סילוקין שפיצר.

לסיכום:

חשוב להשתמש במסלול הק״צ בעת בניית תמהיל משכנתא בתבונה.
יש לבצע ניתוח של הפרופיל הפיננסי של כל לקוח לגופו, וכן לקחת בחשבון את התכניות העתידיות של הלקוח לגבי הנכס הנרכש, תקבולים עתידיים ורמת סיכון שמתאימה ללקוח.
חשוב לזכור, משכנתא זה מוצר שצריך לנהל לאורך חיי ההלוואה. זה לא מוצר שלוקחים פעם אחת ושוכחים ל 30 שנים.

בתור יועץ משכנתאות מקצוען, תפקידי לשקף את היתרונות והחסרונות הגלומות במסלול הזה ולשלב אותו בפרופורציה נכונה, על מנת להטיב ולשמור על הלקוח.
אני חוזר ומדגיש – אין כמו ייעוץ ותכנון מושכל ומותאם אישית לכל לווה.
אשמח ללוות גם אותך בתהליך לקיחת המשכנתא שלך, מבטיח שתצא נשכר מכך.
בן-עמי יעקב

דילוג לתוכן